아스터개발, 잠원동 하이엔드 주택 개발 '본궤도'

아스터개발이 서초구 잠원동 하이엔드 아파트 '아스턴55' 개발사업을 본격화하고 있다. 외국계 기관과 시공사, 선순위 채권자가 아스터개발과 함께 공동으로 프로젝트파이낸싱(PF)에 참여하면서 사업 추진에 속도가 붙었다. 내년 2월 시공사와 도급계약을 체결한 뒤 본PF 전환을 완료하고 착공에 돌입할 계획이다.

강남권 하이엔드 주거 개발사업 상당수가 무산되거나 지연된 가운데 시공사와 PF 대주를 모두 확보하며 사업이 진척되고 있다는 점에서 업계의 이목을 끌고 있다. 이미 사전분양도 상당 부분 진행된 것으로 알려지면서 한강변 대표 고급 주거 프로젝트로 자리매김할 수 있을지 주목된다.

◇사전분양률 확보, PF 대주단 구성 마무리…시공사 선정 막바지

19일 관련 업계에 따르면 아스터개발은 아스턴55 사업과 관련해 내년 2월 중 시공사와 도급계약을 체결할 예정이다. 현재 두 곳의 대형 건설사가 사전 견적 협의를 마쳤으며 세부 조건을 두고 최종 협상을 진행 중이다. 시공사가 확정되면 내년 3~4월 본PF 전환과 함께 착공이 이뤄질 전망이다.

인허가 절차도 막바지 단계에 접어들었다. 현재 건축심의는 완료됐으며 서초구청에 설계 변경 사항을 반영한 건축허가를 접수한 상태다. 이르면 내년 초 건축허가가 날 것으로 예상된다. 이후 도급계약 체결과 본PF 전환을 거쳐 본격적인 공사에 착수하게 된다.

본PF 조달을 위한 투자자 구성도 사실상 마무리됐다. 기존 브릿지론은 약 3000억원 규모로 본PF는 약 5800억원 수준으로 조성될 예정이다. 선순위 대주는 국내 금융기관이, 후순위 대주는 외국계 기관 두 곳이 참여하는 구조다. 현재 아스터개발은 대주단과 약정 조건을 놓고 세부 조율을 진행 중인 것으로 알려졌다.

아스턴55 사업이 다른 하이엔드 주거 개발사업과 비교해 빠르게 진행되고 있는 배경으로는 사전분양 성과가 꼽힌다. 사전분양률은 50%를 넘어선 것으로 전해지며 이미 호실별로 수분양자가 상당 부분 확정된 상태다. 분양가가 600억원을 웃도는 펜트하우스 역시 총 6세대 가운데 3세대에 분양 예약자가 대기 중인 것으로 알려졌다.

아스턴55는 서울 서초구 잠원동 55번지에 지하 6층~지상 18층, 총 29세대 규모로 조성된다. 연면적은 2만9673㎡다. 전용면적별로는 △212㎡(11세대) △243㎡(8세대) △273㎡(4세대) △400㎡(2세대) △420㎡(3세대) △550㎡(1세대)로 구성된다.

분양가는 타입별로 200억~400억원대이며, 펜트하우스는 600억~900억원 수준으로 책정돼 국내 최고가 분양 사례로 꼽힌다.
 

◇'구원투수' 한림그룹과 협업 지속…전 세대 한강 조망 고급주택

브릿지론 선순위 채권자인 한림그룹은 지난해 8월 아스터개발의 백기사로 나섰다. 당시 약 2080억원을 투자해 아스턴55 사업의 선순위 채권을 인수했다. 한림그룹은 부동산 개발·투자·건설·골프장 운영 등 다양한 사업을 영위하고 있으며 수도권에 골프장 3곳을 보유하고 있다. 풍부한 유동성을 바탕으로 태영건설 워크아웃 당시 2000억원을 대여한 이력도 있다.

아스터개발은 선순위 채권자의 계열사인 한림건설이 일부 공정을 맡거나 본PF에 에쿼티를 출자하는 방안 등 다양한 협업 구조를 논의하고 있는 것으로 전해진다.

아스터개발은 올해 들어 아스턴55 사업과 관련해 외부 노출을 최소화한 채 사전분양과 PF 대주단 구성을 진행해왔다. 사전분양 역시 시행사가 직접 수분양자를 모집하는 방식으로 진행된 것으로 알려졌다.

아스턴55는 한남대교 남단과 잠원한강공원 바로 앞에 위치해 전 세대 영구 한강 조망이 가능한 것이 강점으로 꼽힌다. 세대별 전용 엘리베이터와 프라이빗 로비, 서비스형 보조 공간, 글로벌 인테리어 디자이너가 참여하는 맞춤형 설계 등 하이엔드 주거 요소를 갖출 예정이다.

서울 강남권 하이엔드 주거 시장은 2021년 부동산 호황기 이후 금리 인상과 경기 침체 영향으로 분양 부진과 시행사 자금난이 이어지며 다수 사업장이 무산되거나 중단됐다. 이런 상황에서 시공사와 PF 대주를 확보하고 본PF 전환을 앞둔 아스턴55의 성패가 시장 회복의 가늠자로 주목받고 있다.

건설업계 관계자는 "아스턴55는 하이엔드 주택 개발에 필요한 시공사, PF 대주와 사전분양률까지 확보한 상태로 내년 초 건축허가만 이뤄지면 사업 추진이 비교적 수월할 것으로 보인다"며 "역대 최고가 분양이 예정된 사업인 만큼 침체된 하이엔드 주거 시장에 적지 않은 파급 효과를 가져올 것"이라고 말했다.